Como Comprar um Apartamento Passo a Passo em 2026

Saber como comprar apartamento começa por três fatores: entrada mínima de 20% a 30% do valor do imóvel, parcela dentro do limite de 30% da renda bruta familiar e documentação reunida com antecedência — esses três fatores determinam se o financiamento será aprovado. O processo completo leva, em média, 3 a 6 meses, dependendo da modalidade e do banco. Este guia cobre cada etapa com dados atualizados para 2026.

 

Como Comprar Apartamento: Quanto Você Pode Gastar?

A regra prática usada pelos bancos é objetiva: a parcela mensal do financiamento não deve ultrapassar 30% da renda bruta familiar. Esse limite existe porque os bancos só aprovam financiamentos dentro dessa proporção — e porque comprometer mais do que isso torna o orçamento vulnerável a imprevistos.

Exemplo prático

Renda bruta familiar	Parcela máxima (30%)	Valor de imóvel estimado*
R$ 5.000	R$ 1.500	R$ 220.000 – R$ 260.000
R$ 8.000	R$ 2.400	R$ 350.000 – R$ 420.000
R$ 12.000	R$ 3.600	R$ 520.000 – R$ 620.000
R$ 20.000	R$ 6.000	R$ 860.000 – R$ 1.000.000

*Estimativas para prazo de 30 anos, taxa média de 10,5% a.a. (SFH). Use o simulador da Caixa Econômica Federal para valores exatos.

Além da parcela, você precisa ter a entrada disponível. Os bancos financiam em geral 70% a 80% do valor do imóvel, então você precisa de 20% a 30% como entrada — mais os custos de fechamento (ITBI, cartório), que somam 4% a 5% adicionais.

Regra de bolso: para um imóvel de R$ 400.000, prepare R$ 80.000 a R$ 120.000 em recursos próprios antes de começar.

 

Passo 1 — Defina o Tipo de Imóvel que Você Precisa

Antes de procurar, responda a quatro perguntas objetivas:

1. Novo ou usado?

• Imóvel novo (construtora): garantia de 5 anos, possibilidade de personalização, financiamento facilitado com a própria construtora
• Imóvel usado: negociação direta, entrega imediata, necessidade de vistoria cuidadosa e possível reforma

2. Na planta ou pronto para morar?

• Na planta: parcelas menores durante a obra, valorização potencial até a entrega, mas prazo de 2 a 4 anos para ocupar
• Pronto: entrada imediata, financiamento bancário imediato, sem risco de obra

3. Quantos quartos e qual metragem?

Avalie a necessidade real, não a ideal. Um casal sem filhos raramente precisa de 3 quartos — e o custo mensal (parcela + condomínio) de um imóvel maior pode comprometer o orçamento por décadas.

4. Em qual bairro e por quê?

Proximidade ao trabalho, escola, hospital ou transporte público afeta diretamente a qualidade de vida e o valor de revenda do imóvel.

 

Passo 2 — Entenda as Opções de Financiamento

Minha Casa Minha Vida (MCMV)

Programa federal com subsídio direto do governo. Em 2026, as faixas de renda são:

Faixa	Renda familiar bruta	Benefício
Faixa 1	Até R$ 2.640/mês	Subsídio máximo, juro de 4% a.a. a 5% a.a.
Faixa 2	R$ 2.641 – R$ 4.400/mês	Subsídio parcial, taxa reduzida
Faixa 3	R$ 4.401 – R$ 8.000/mês	Sem subsídio direto, taxa preferencial

 

O teto do valor do imóvel para Faixa 3 chegou a R$ 400.000 em 2026 (imóveis urbanos em municípios de médio e grande porte).

SFH — Sistema Financeiro da Habitação

• Limite do imóvel: até R$ 1.500.000
• Taxa de juros máxima: 12% ao ano
• Prazo máximo: 35 anos
• Permite uso do FGTS para entrada e amortização
• Comprador de primeiro imóvel tem 50% de desconto nas custas cartorárias

SFI — Sistema Financeiro Imobiliário

• Para imóveis acima de R$ 1.500.000
• Juros mais altos, sem teto regulado
• Sem possibilidade de uso do FGTS

Financiamento direto com a construtora

• Menor burocracia, aprovação mais rápida
• Taxa de juros geralmente maior que a bancária
• Útil para imóveis na planta, com parcelas durante a obra

Consórcio imobiliário

• Sem juros (apenas taxa de administração de 15% a 25% do total)
• Sem garantia de quando você será contemplado
• Adequado para quem tem disciplina financeira e não tem urgência de prazo

Comparativo das modalidades

Modalidade	Juro aproximado	Limite do imóvel	Uso do FGTS	Melhor para
MCMV Faixa 1–2	4% – 7% a.a.	R$ 350.000	Sim	Baixa renda, primeiro imóvel
MCMV Faixa 3	7% – 8,16% a.a.	R$ 400.000	Sim	Renda média, primeiro imóvel
SFH	8% – 12% a.a.	R$ 1.500.000	Sim	Imóveis de médio padrão
SFI	12%+ a.a.	Sem limite	Não	Imóveis de alto padrão
Direto construtora	10% – 14% a.a.	Definido pela construtora	Depende	Planta, aprovação difícil
Consórcio	Sem juro (taxa adm.)	Definido pela cota	Após contemplação	Quem não tem urgência

 

Passo 3 — Reúna a Documentação Necessária

Os documentos exigidos variam conforme o banco e a modalidade. Abaixo, a lista padrão para pessoa física assalariada:

Documentos do comprador

Documento	Observação
RG e CPF	Documento original e cópia
Comprovante de residência	Conta de luz, água ou telefone (últimos 90 dias)
Comprovante de renda	Holerites dos últimos 3 meses (assalariado)
Declaração do IR (último ano)	Com recibo de entrega à Receita Federal
Extrato do FGTS	Últimos 2 anos, retirado pelo app FGTS
Certidão de nascimento ou casamento	Conforme estado civil
Certidão negativa de débitos (CPF)	Receita Federal

 

Para autônomos e MEIs, adicione: extrato bancário dos últimos 6 meses, declaração de imposto de renda do autônomo (DECORE emitida por contador), e contrato social ou certificado de MEI.

Documentos do imóvel (para aprovação bancária)

Documento	Onde obter
Matrícula atualizada	Cartório de Registro de Imóveis
Certidão negativa de IPTU	Prefeitura municipal
Habite-se / Auto de Conclusão	Prefeitura (para imóveis prontos)
Certidões negativas do vendedor	Cartórios cíveis, criminais e trabalhistas

 

Passo 4 — Simule e Solicite Aprovação do Financiamento

O processo de aprovação tem três fases:

1. Simulação online

Use os simuladores da Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil ou do banco da sua preferência. Insira renda, valor do imóvel e prazo. A simulação não compromete nem gera consulta ao CPF.

2. Análise de crédito

Envio da documentação ao banco. O banco avalia sua capacidade de pagamento, histórico de crédito (Serasa, SPC, SCR do Banco Central) e comprometimento de renda. Prazo: 5 a 15 dias úteis.

3. Avaliação do imóvel

Se a análise de crédito for aprovada, o banco envia um engenheiro para avaliar o imóvel. O valor aprovado pelo banco é sobre o laudo do engenheiro — não sobre o preço pedido pelo vendedor. Prazo: 7 a 20 dias úteis.

Dica prática: concentre as solicitações em um único banco para não acumular consultas ao CPF. Após aprovação, você pode comparar taxas em outros bancos na etapa de portabilidade. Para simular valores antes de ir ao banco, use o simulador de financiamento da Caixa Econômica Federal.

 

Passo 5 — Analise o Contrato Antes de Assinar

O contrato de compra e venda (ou instrumento particular de promessa) é o documento mais importante da transação. Verifique:

• Valor total e forma de pagamento (entrada, parcelas intermediárias, saldo financiado)
• Prazo de entrega (imóvel na planta) e multa em caso de atraso
• Área privativa versus área total — metragem do contrato deve corresponder à planta aprovada
• Memorial descritivo: lista todos os materiais e acabamentos prometidos. É juridicamente vinculante
• Cláusula de distrato: regras para devolução caso o comprador desista (Lei 13.786/2018 limita a retenção máxima pela construtora)
• CNPJ e documentação da construtora: verifique se a empresa está regular na Receita Federal e sem ações na Justiça

Se possível, contrate um advogado especializado em direito imobiliário para revisar o contrato. O custo (em geral R$ 500 a R$ 1.500) é pequeno frente ao valor da transação.

 

Passo 6 — Feche o Negócio e Registre o Imóvel

Assinatura do contrato de financiamento

No banco, assinatura de todos os envolvidos (comprador, vendedor, representante do banco). Você recebe o Instrumento Particular de Crédito Hipotecário ou escritura pública.

Pagamento do ITBI

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é cobrado pelo município. A alíquota em Ribeirão Preto é de 2% sobre o valor venal do imóvel. Em São Paulo capital, a alíquota é de 3%. Guarda o comprovante de pagamento.

Registro em cartório

O imóvel só é legalmente seu após o registro da escritura (ou do contrato de financiamento) no Cartório de Registro de Imóveis. Sem registro, você não tem proteção legal plena sobre o bem. O prazo é de 15 a 30 dias após a assinatura.

 

Como Usar o FGTS na Compra do Imóvel

O FGTS pode ser usado como entrada, para amortizar o saldo devedor ou para reduzir parcelas — mas exige algumas condições:

Condições para uso do FGTS

• Ter pelo menos 3 anos de trabalho com carteira assinada (consecutivos ou não)
• Não ser proprietário de imóvel residencial no município onde mora ou trabalha
• O imóvel deve ser para uso próprio (não para locação ou investimento)
• Financiamento enquadrado no SFH ou MCMV
• Valor do imóvel dentro dos limites do SFH (R$ 1.500.000)

Como solicitar

O saque do FGTS é solicitado diretamente à Caixa Econômica Federal, gestora do fundo (Lei 8.036/1990). Você pode consultar o saldo pelo app FGTS (Android/iOS) e simular quanto pode usar na compra.

 

Quanto Custa Comprar um Apartamento no Total?

Além do preço do imóvel e das parcelas do financiamento, existem custos obrigatórios que muitos compradores ignoram:

Custo	Quem paga	Estimativa
Entrada	Comprador	20% – 30% do valor do imóvel
ITBI	Comprador	2% – 3% do valor venal
Escritura pública	Comprador	~1% do valor (isento em SFH para primeiro imóvel*)
Registro de imóvel	Comprador	0,5% – 1% do valor
Avaliação do imóvel (banco)	Comprador	R$ 800 – R$ 1.500
Seguro habitacional obrigatório	Comprador (embutido na parcela)	Incluído na parcela bancária
Taxa de análise de crédito	Comprador	R$ 0 – R$ 500 (varia por banco)

*Compradores de primeiro imóvel financiado pelo SFH têm 50% de desconto nas custas cartorárias.

Exemplo completo: imóvel de R$ 400.000, entrada de 25%

Item	Valor
Entrada	R$ 100.000
ITBI (2,5%)	R$ 10.000
Cartório e registro	R$ 6.000 – R$ 8.000
Avaliação bancária	R$ 1.000
Total de recursos próprios necessários	~R$ 117.000 – R$ 119.000

 

Imóveis Disponíveis da Pafil

A Pafil Empreendimentos oferece apartamentos no interior de São Paulo com financiamento facilitado e opções enquadradas no SFH e MCMV. Veja os empreendimentos disponíveis em pafil.com.br. Se você está escolhendo o imóvel mais adequado ao seu perfil, leia também nosso guia sobre como escolher o apartamento ideal para o seu momento de vida.

 

Perguntas Frequentes

Quanto tempo demora o processo de compra de um apartamento?

Em média, 3 a 6 meses do início da busca até o registro em cartório. A aprovação do financiamento bancário leva de 30 a 60 dias. Imóveis na planta têm prazo adicional de 2 a 4 anos para entrega.

Posso financiar 100% do imóvel?

Em geral, não. Os bancos financiam entre 70% e 80% do valor do imóvel (ou do laudo de avaliação, o que for menor). Programas como MCMV Faixa 1 podem financiar percentuais maiores para perfis de baixa renda, mas não chegam a 100%.

O que é o ITBI e quem paga?

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal cobrado sempre que um imóvel muda de proprietário. É sempre pago pelo comprador. A alíquota varia por município, mas em geral fica entre 2% e 3% do valor do imóvel.

Posso usar o FGTS para pagar a entrada?

Sim, desde que você atenda aos requisitos: 3 anos de contribuição ao FGTS (consecutivos ou não), não ter outro imóvel residencial no município onde mora ou trabalha, imóvel para uso próprio e financiamento no SFH ou MCMV. O saldo disponível é consultado pelo app FGTS da Caixa.

Vale mais a pena comprar na planta ou um imóvel pronto?

Depende do seu momento de vida. Na planta, você paga parcelas menores durante a obra e pode ter valorização até a entrega — mas precisa aguardar 2 a 4 anos para ocupar. Imóvel pronto tem ocupação imediata e financiamento bancário disponível de imediato, mas o preço tende a ser maior que o da planta no mesmo padrão.

O que acontece se eu atrasar as parcelas do financiamento?

Atraso gera multa de 2% e juros de mora. Após 3 parcelas em atraso, o banco pode executar a alienação fiduciária — o imóvel é leiloado para quitar a dívida. Em caso de dificuldade financeira, entre em contato com o banco antes de atrasar: há opções de renegociação e pausa temporária.

Qual a diferença entre MCMV e SFH?

O MCMV (Minha Casa Minha Vida) é um programa federal com subsídio direto do governo para famílias de até R$ 8.000/mês de renda bruta, com taxa de juros de 4% a 8,16% a.a. O SFH (Sistema Financeiro da Habitação) é o enquadramento geral para imóveis de até R$ 1.500.000, com taxa máxima de 12% a.a. e sem limite de renda — mas sem subsídio. Um imóvel pode se enquadrar em ambos simultaneamente.

 

Conclusão

Aprender como comprar apartamento em 2026 começa pelo planejamento financeiro — antes de qualquer busca por imóvel. Os passos críticos são: ter a entrada disponível (20% a 30%), entender o limite de parcela pelo critério dos 30% da renda, e reunir a documentação com antecedência para agilizar a aprovação bancária.

O processo é previsível: cada etapa tem prazo e documentação definidos. Quem entende como comprar apartamento com antecedência evita surpresas e não compromete a saúde financeira a longo prazo.

Veja os imóveis disponíveis da Pafil e simule seu financiamento em pafil.com.br.