Como comprar o primeiro imóvel: guia completo em 10 passos

Comprar o primeiro imóvel é uma das decisões mais importantes da vida, e também uma das que mais geram dúvidas. Por onde começar? Quanto preciso ter guardado? Dá para usar o FGTS? O que acontece depois que o contrato é assinado?

Este guia responde a essas perguntas em ordem. Do planejamento financeiro até o registro em cartório, você vai entender cada etapa do processo antes de dar o primeiro passo.

O que você vai encontrar neste guia

1. Avalie seu momento financeiro antes de tudo
2. Defina o tipo de imóvel e o que não pode faltar
3. Descubra quanto você pode financiar
4. Entenda se pode usar o FGTS
5. Conheça as modalidades de financiamento disponíveis
6. Pesquise os imóveis e faça as visitas certas
7. Verifique a documentação do imóvel e do vendedor
8. Formalize a proposta de compra
9. Assine o contrato de compra e venda
10. Registre o imóvel em cartório

 

1. Avalie seu momento financeiro antes de tudo

Antes de pesquisar qualquer imóvel, você precisa ter clareza sobre sua situação financeira. Isso não significa ter tudo resolvido, mas saber exatamente com o que você está trabalhando.

Faça um levantamento completo: receita mensal, gastos fixos, dívidas ativas e quanto sobra no final do mês. Esse número vai determinar o valor máximo de parcela que você consegue pagar com segurança.

A regra usada pelos bancos é objetiva: a parcela do financiamento não pode comprometer mais de 30% da sua renda mensal bruta. Se você ganha R$ 5.000, a parcela máxima aprovada pelos bancos tende a ser de R$ 1.500.

Além da parcela, considere os custos que aparecem na hora da compra e que muita gente esquece de incluir no planejamento: ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), escritura, registro em cartório e avaliação bancária. Esses custos extras giram entre 4% e 5% do valor do imóvel.

 

2. Defina o tipo de imóvel e o que não pode faltar

Antes de sair visitando imóveis, liste o que é essencial e o que é desejável. Isso economiza tempo e evita que você se encante com algo fora do seu perfil.

Considere: quantos quartos você precisa agora e nos próximos anos? Prefere apartamento ou casa? Precisa de vaga de garagem? A localização precisa ser próxima ao trabalho, escola ou familiar específico?

Um ponto importante para quem está comprando o primeiro imóvel: pense nos próximos 5 a 10 anos, não só no presente. Uma mudança de cidade, o crescimento da família ou uma alteração no trabalho podem tornar um imóvel pequeno demais mais cedo do que você imagina.

Outro critério relevante é a escolha entre imóvel na planta ou imóvel pronto. Cada um tem suas vantagens.

No imóvel na planta, a entrada costuma ser parcelada durante a obra, o que facilita o acúmulo do valor inicial. O preço tende a ser mais baixo do que o mesmo imóvel entregue, e há mais chance de personalização. Já no imóvel pronto, você pode se mudar imediatamente e o que você vê é o que você leva, sem surpresas de acabamento.

 

3. Descubra quanto você pode financiar

Com a renda mapeada, chegou a hora de descobrir o valor máximo de crédito que os bancos estão dispostos a liberar para você.

Antes de fazer isso, é importante saber que os bancos financiam, em média, entre 70% e 80% do valor do imóvel. Isso significa que você precisa ter entre 20% e 30% do valor do imóvel disponível para dar de entrada, além dos custos cartorários.

Se você quer comprar um imóvel de R$ 300 mil, por exemplo, precisará de pelo menos R$ 60 mil a R$ 90 mil disponíveis para entrada, mais aproximadamente R$ 12 mil a R$ 15 mil em custos de cartório e impostos.

A forma mais precisa de saber o quanto você pode financiar é fazer uma simulação diretamente com um banco ou com um consultor imobiliário, que pode simular em múltiplas instituições ao mesmo tempo e comparar as condições.

 

4. Entenda se você pode usar o FGTS

O FGTS pode ser um aliado importante na compra do primeiro imóvel, mas existem regras específicas para seu uso.

Para utilizar o saldo do FGTS na compra, você precisa atender aos seguintes critérios principais: ter pelo menos 3 anos de trabalho com carteira assinada (contínuos ou não, em qualquer empresa), não ser proprietário de imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha, não ter financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o imóvel precisa ser para uso residencial próprio.

O FGTS pode ser usado de três formas: para pagar parte da entrada, para amortizar o saldo devedor ao longo do financiamento ou para quitar o imóvel integralmente, se o saldo for suficiente.

Para verificar seu saldo e simular o uso, acesse o aplicativo FGTS da Caixa Econômica Federal.

 

5. Conheça as modalidades de financiamento disponíveis

Existem diferentes caminhos para comprar o primeiro imóvel por financiamento. Conhecer cada um deles ajuda a escolher a opção com as melhores condições para o seu perfil.

• Sistema Financeiro de Habitação (SFH). É a modalidade mais comum. Aceita imóveis de até R$ 1,5 milhão e tem taxa de juros máxima de 12% ao ano. Permite o uso do FGTS e é operado pela maioria dos bancos.
• Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Cobre imóveis que não se enquadram no SFH, geralmente com valor acima do limite. As taxas tendem a ser mais elevadas e não permite uso do FGTS.
• Minha Casa, Minha Vida (MCMV). Programa do governo federal com taxas de juros subsidiadas e condições especiais para famílias com renda de até R$ 13.000. É uma das melhores opções disponíveis para quem se enquadra nas faixas de renda do programa. Se você tem renda entre R$ 5.001 e R$ 9.600, o MCMV Faixa 3 acabou de receber um aporte de R$ 20 bilhões e teve seu teto elevado para imóveis de até R$ 400 mil em 2026.
• Financiamento direto com a construtora. Geralmente disponível para imóveis na planta. Tem menos burocracia e análise de crédito mais flexível, mas costuma ter taxas mais altas e prazo menor de pagamento.
• Consórcio imobiliário. Uma alternativa para quem não tem pressa. Não há cobrança de juros, apenas taxa de administração. O comprador é contemplado por sorteio ou lance. É uma boa opção para quem quer se planejar com antecedência sem se comprometer com parcelas de financiamento imediatas.

 

6. Pesquise os imóveis e faça as visitas certas

Com o orçamento definido e a modalidade de financiamento escolhida, chegou a hora de pesquisar.

Use portais imobiliários, visite estandes de vendas e consulte construtoras da sua região. Ao fazer visitas, vá além do acabamento e da decoração do imóvel. Observe o que não aparece nas fotos: a orientação solar (imóveis com sol da manhã tendem a ser mais frescos), a ventilação natural, o estado das áreas comuns no caso de condomínios, o nível de barulho externo e a infraestrutura da rua.

Leve um acompanhante de confiança. Em visitas sozinho, é fácil se deixar levar pela empolgação e ignorar detalhes que só aparecem com um segundo olhar.

 

7. Verifique a documentação do imóvel e do vendedor

Antes de assinar qualquer coisa, verifique a regularidade do imóvel. Esse passo protege você de dívidas ocultas, irregularidades jurídicas e problemas que podem inviabilizar o financiamento.

Documentos essenciais a verificar: matrícula atualizada do imóvel (emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis), certidão negativa de débitos do IPTU, Habite-se (documento que comprova que a construção foi aprovada pela prefeitura) e certidões negativas do vendedor (federal, estadual, trabalhista e de protesto).

Se estiver comprando de uma construtora, verifique o registro do empreendimento na prefeitura e no Cartório de Registro de Imóveis, e se o memorial de incorporação está devidamente registrado.

Em caso de dúvida, um despachante imobiliário ou advogado especialista pode fazer essa verificação por você a um custo razoável.

 

8. Formalize a proposta de compra

Quando encontrar o imóvel certo, o próximo passo é formalizar a intenção de compra por meio de uma proposta escrita. Esse documento registra o valor oferecido, a forma de pagamento, o prazo para resposta e as condições acordadas entre as partes.

A proposta protege tanto o comprador quanto o vendedor e serve como base para a elaboração do contrato de compra e venda. Em imóveis de construtoras, esse processo costuma seguir um fluxo padrão; em imóveis de terceiros, é importante que a proposta esteja clara e assinada por todos os envolvidos.

 

9. Assine o contrato de compra e venda

Você está quase na útlima etapa para comprar o primeiro imóvel.
Com a proposta aceita, o passo seguinte é a assinatura do contrato para de compra e venda. Leia cada cláusula com atenção antes de assinar, especialmente as que tratam de prazo de entrega, condições de rescisão, penalidades e forma de reajuste das parcelas intermediárias no caso de imóvel na planta.

Se tiver financiamento bancário, o banco também fará uma avaliação do imóvel antes de liberar o crédito. Após a aprovação, o contrato de financiamento é assinado e o valor é repassado ao vendedor.

 

10. Registre o imóvel em cartório

O registro em cartório é o último passo e o mais importante: é ele que transfere oficialmente a propriedade para o seu nome. Sem o registro, juridicamente o imóvel ainda não é seu, mesmo que você já esteja morando nele.

O processo envolve o pagamento do ITBI, a lavratura da escritura pública (em cartório de notas) e o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis.

Um benefício importante para quem está comprando o primeiro imóvel financiado pelo SFH: você tem direito a 50% de desconto nas taxas de cartório (escritura e registro). Para garantir o desconto, basta apresentar uma declaração de próprio punho no cartório confirmando que é o seu primeiro imóvel residencial.

 

Comprar o primeiro imóvel com segurança começa antes da visita

O processo de compra do primeiro imóvel tem mais etapas do que parece, mas cada uma delas tem uma lógica clara. Quem se prepara antes de sair visitando imóveis chega às negociações com mais segurança, melhores condições de crédito e menos surpresas no meio do caminho.

Se você quer entender sua capacidade de financiamento e conhecer opções de imóveis disponíveis, fale com um consultor da Pafil. O atendimento é gratuito e sem compromisso.

 

Fonte: Caixa Econômica Federal: FGTS na compra de imóvel