Entrada para Apartamento: Quanto Preciso Ter para Comprar em 2026?

Nao existe um percentual unico de entrada para comprar um apartamento. A entrada e a diferenca entre o valor de avaliacao do imovel e a soma do que o cobre: o quanto o banco financia, o seu FGTS e os subsidios a que voce tem direito. Como os bancos hoje financiam boa parte do valor (em torno de 80%, chegando a 90% em algumas operacoes), a entrada costuma ser menor do que os 20% que muita gente imagina. No Minha Casa Minha Vida, subsidio e FGTS podem ate zerar a entrada, dependendo do valor de avaliacao e do enquadramento. A isso se somam os custos de fechamento (ITBI e registro), que nao entram no financiamento.

Este guia mostra o que cada programa exige, como o FGTS entra na conta e o valor total que voce precisa ter disponivel no dia da assinatura.

O que e entrada no financiamento imobiliario

Entrada e a parcela do valor do imovel que o comprador paga diretamente, sem financiamento. O banco financia o restante.

A logica e direta: quanto maior a entrada, menor o saldo financiado e menor o custo total da operacao ao longo do contrato. Atencao a um ponto que gera confusao: uma entrada maior nao reduz a taxa de juros em si. A taxa e definida pelo seu perfil de credito e pela politica do banco. O que a entrada maior reduz e o valor financiado e, por consequencia, os juros pagos ao longo do contrato.

A entrada nao e o unico custo inicial. ITBI e registro em cartorio sao pagos a parte, no ato da compra, e nao entram no financiamento. A escritura publica separada nao existe quando a compra e financiada, como explicamos adiante.

Entrada minima por tipo de financiamento

A entrada nao e um percentual fixo definido pelo programa nem pela faixa do MCMV. Ela e o que resta depois de somar o financiamento aprovado, o FGTS e os subsidios, e varia conforme o valor de avaliacao do imovel, a modalidade (SAC ou PRICE), o seu perfil de credito, a politica do banco e o seu relacionamento bancario. Duas pessoas comprando o mesmo imovel podem precisar de entradas diferentes.

Fontes: Caixa Economica Federal (caixa.gov.br), Ministerio das Cidades, Banco Central do Brasil. Para entender as mudancas recentes na Faixa 3 (aporte de R$ 20 bilhoes e teto de R$ 400 mil em 2026), veja a analise sobre governo injeta R$ 20 bilhoes no MCMV Faixa 3 e o guia atualizado das regras do Minha Casa Minha Vida em 2026.

Nota importante: o subsidio do MCMV nao e entrada. E um desconto no preco do imovel concedido pelo governo. O comprador ainda pode precisar complementar a diferenca entre o valor do imovel e o subsidio somado ao financiamento aprovado.

Como usar o FGTS como entrada

O saldo do FGTS pode ser usado para amortizar ou pagar a entrada de um imovel residencial. As condicoes principais (Lei 8.036/1990 e Resolucao CCFGTS):

• O imovel deve ser de uso residencial proprio
• O financiamento deve ser enquadrado no SFH (imoveis ate R$ 1,5 milhao)
• O comprador nao pode ter outro imovel residencial no mesmo municipio onde mora ou trabalha
• Deve ter no minimo 3 anos de carteira assinada (nao precisam ser consecutivos)
• O imovel nao pode ter sido comprado com FGTS nos ultimos 3 anos

Quanto da para usar: todo o saldo disponivel na conta, sem percentual maximo. Se o saldo for R$ 30.000 e a entrada exigida for R$ 28.000, o FGTS cobre inteiramente.

Como verificar o saldo: aplicativo FGTS (Caixa Economica Federal) ou agencia da Caixa.

Quanto custa fechar um apartamento de verdade

A entrada e so parte do custo inicial. Veja o custo total de fechamento:

Fontes: cartorios de registro de imoveis; prefeituras municipais (as aliquotas de ITBI e as isencoes variam por cidade).

Sobre a escritura: quando a compra e financiada, o proprio contrato de financiamento tem forca de escritura publica. Nao ha custo de escritura separada: o comprador paga apenas o ITBI e o registro. A escritura lavrada em cartorio a parte so se aplica a compras a vista.

Sobre os seguros MIP e DFI: na maioria dos financiamentos, esses seguros nao sao pagos a vista na contratacao. Eles vem embutidos na parcela mensal ao longo de todo o contrato.

Exemplo ilustrativo: apartamento de R$ 280.000 no SFH, com o banco financiando 80% do valor.

• Entrada (20% = R$ 56.000), que pode ser paga com FGTS
• ITBI: cerca de R$ 5.600 (2%), ou isento em municipios que dao isencao para primeiro imovel ou MCMV
• Registro em cartorio: cerca de R$ 5.040 (1,8%), caindo para perto de R$ 2.520 com o desconto de primeiro imovel
• Documentacao e avaliacao: R$ 2.000 – R$ 5.000
• Se o banco financiar mais de 80% (algumas operacoes chegam a 90%), a entrada cai proporcionalmente.

Exemplos praticos por faixa de preco

Apartamento R$ 180.000 – MCMV Faixa Urbano 1 (renda ate R$ 2.640)

Observacao: neste perfil, o subsidio e o FGTS costumam cobrir a entrada, e o maior custo inicial passa a ser o de fechamento.

Apartamento R$ 280.000 – MCMV Faixa Urbano 3 (renda ate R$ 8.000)

Observacao: com financiamento acima de 80% ou uso de FGTS na entrada, o valor a desembolsar cai.

Apartamento R$ 400.000 – SFH convencional

Observacao: o percentual financiado depende da politica do banco e do seu perfil; em operacoes que financiam mais de 80%, a entrada e menor.

Como juntar a entrada mais rapido

Nao existe atalho magico. O que existe sao estrategias que reduzem o prazo sem aumentar o risco:

1. FGTS – use o que ja esta la

Se voce tem carteira assinada, o saldo do FGTS e o ponto de partida. Verifique agora pelo aplicativo Caixa. Muitos compradores tem R$ 15.000 a R$ 40.000 acumulados sem saber.

2. CDB com liquidez diaria acima do CDI

Para quem tem horizonte de 12 a 36 meses, CDBs de bancos medios (XP, Nubank, Inter) costumam pagar 100%-110% do CDI com liquidez diaria. Rende mais que poupanca (que paga 70% da Selic) e tem FGC (garantia ate R$ 250.000). Fonte: Banco Central do Brasil, comparativo Tesouro Direto vs poupanca.

3. Tesouro Selic

Opcao conservadora, com liquidez em D+1. Rendimento proximo ao CDI. Indicado para quem vai usar o dinheiro em menos de 2 anos.

4. Automatizar o deposito mensal

Definir um valor fixo que sai da conta corrente no dia do salario elimina a tentacao de gastar. Simulacao: poupar R$ 1.500/mes em CDB 105% CDI (Selic a 13,25%) gera ~R$ 28.000 em 18 meses, incluindo juros.

5. Renda extra direcionada

13o salario, PLR, freelances pontuais – destinar 100% dessas entradas ao fundo de entrada acelera o prazo de forma nao linear.

Imoveis disponiveis na faixa que voce precisa

A Pafil Empreendimentos tem projetos em Ribeirao Preto, Sao Carlos, Jardinopolis e Matao, com unidades enquadradas no MCMV e no SFH. Antes de fechar negocio, prepare a lista completa de documentos para financiar imovel e – se voce e autonomo – veja como usar a declaracao de IR de autonomo para financiar imovel. Para entender o processo do inicio ao fim, o guia passo a passo para comprar o primeiro imovel cobre todas as etapas. Veja as opcoes disponiveis por faixa de preco: pafil.com.br

Perguntas frequentes sobre entrada para apartamento

Conclusao

A entrada para um apartamento nao e um percentual fixo: ela depende do valor de avaliacao, de quanto o banco financia (que pode passar de 80%), do seu FGTS e dos subsidios. Alem dela, ha os custos de fechamento, pagos fora do financiamento.

Para planejar com precisao, some a entrada estimada aos custos de fechamento: o ITBI (municipal, em torno de 2%, muitas vezes com isencao para o primeiro imovel) e o registro em cartorio (cerca de 1,7% a 2%, com 50% de desconto para o primeiro imovel). Lembre que, no financiamento, nao ha custo separado de escritura, e os seguros MIP e DFI entram nas parcelas mensais, nao a vista. O FGTS, se existir, reduz bastante o valor que voce precisa poupar em outras aplicacoes.

Se voce esta avaliando comprar um imovel antes mesmo de ter a entrada completa, vale entender os 5 motivos para comprar seu imovel na planta – modalidade em que as parcelas durante a obra substituem parte do esforco inicial de poupanca.